Segregar una finca es una acción muy importante sobre un terreno, tanto en lo referente a cuándo se puede realizar como al proceso que se debe llevar a cabo.
¿Qué es segregar una finca?
Antes de pasar a detallar cuándo, cómo y por qué segregar una finca, es preciso explicar en qué consiste este proceso.
La segregación de una finca rústica consiste en la separación del terreno original de una porción del mismo. La finca original permanece, solo que con menor tamaño. De la porción segregada de terreno surge una nueva finca.
Este proceso puede ser confundido con «división de una finca«. Sin embargo, tiene sus diferencias. La división consiste en el fraccionamiento de una finca original en dos o más porciones. De esta manera, la finca original desaparece y surgen en su lugar nuevas propiedades, una por cada parte del terreno.
¿Segregar una finca o dividir una finca?
Ante la posibilidad de segregar o dividir una finca, hay un criterio que suele ser prioritario a la hora de escoger, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Este impuesto implica pagar el 1% del valor venal de la finca. Si optamos por segregar una finca rústica, se tendrá en cuenta el valor del terreno que se ha segregado, pero si se opta por la división de la finca, se tendrá en cuenta el valor de la finca original.
Por tanto, siempre es más caro en impuestos dividir una finca que segregarla y, por este motivo, esta última opción es la que suele escogerse.
¿Por qué segregar una finca rústica?
Hay muchos motivos por los que podemos querer segregar una finca rústica. Obviamente cada situación es única, pero a continuación recopilamos aquellos casos en los que normalmente se explica la necesidad de segregar una finca:
- Por generar ingresos: El propietario de la finca rústica desea vender parte de la misma, con el fin de obtener ingresos económicos.
- Por herencia: Se escoge segregar una finca rústica en herencia, para que cada heredero tenga su parte correspondiente.
- Por cambio de actividad: La segregación de finca rústica permite el cambio de actividad de la misma. Por lo que ante el objetivo de diversificar, esta opción es la mejor vía para conseguirlo.
¿Cómo segregar una finca rústica?
Una vez decidida la segregación de la finca, debemos cumplir los siguientes requisitos:
- El tamaño de cada porción de terreno resultante debe respetar el mínimo expuesto en los artículos 24 y siguientes de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias.
- La segregación de la finca rústica debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Con los requisitos cumplidos, los pasos para segregar una finca rústica son los siguientes:
- Obtener una licencia de segregación que expide el Ayuntamiento correspondiente.
- Crear una escritura de segregación por medio de notaría.
- Inscribir la segregación de la finca rústica en el Registro de la Propiedad.
Condicionantes excepcionales en la segregación de una finca rústica
Como hemos indicado, cada situación es única en casos de segregar una finca. Por ese motivo, la ley se intenta adaptar a todos los supuestos posibles.
De esta forma, encontramos varios condicionantes excepcionales, como los siguientes:
- A la hora de segregar una finca, todos los propietarios deben dar su consentimiento.
- Las cargas de una finca que se segrega, las «hereda» la finca resultante.
- Se debe respetar siempre el tamaño mínimo, menos cuando la finca segregada se vaya a añadir a una finca colindante; se vaya a construir una edificación; cuando se deba al derecho de acceso a la propiedad; o si es debido a una expropiación forzosa.
