El estado de copropiedad en una finca rústica es algo bastante habitual, como también lo son algunas dudas sobre los derechos y obligaciones que derivan de esta situación.
En este artículo te contamos qué es esta copropiedad de una finca rústica y qué indica el Código Civil sobre las opciones que se tienen sobre ella por parte de los propietarios.
¿Qué es la copropiedad de una finca rústica?
A simple vista parece un concepto sencillo. La copropiedad de una finca rústica es la situación en la que dos o más personas son propietarios (o también titulares) de un mismo terreno.
Sin embargo, una de las curiosidades de este concepto es que la copropiedad es independiente del porcentaje de terreno o cuota que se tenga en propiedad. Es decir que aunque un propietario tenga el 99% y el otro tenga el 1%, ambos son copropietarios.
Es inherente al concepto de copropiedad que ningún propietario tiene la plena propiedad completa de esa finca rústica, pero de igual forma, tampoco se posee una superficie concreta.
Lo que se tiene en copropiedad son cuotas ideales sobre el terreno donde está la finca rústica, aunque obviamente se puede llegar a acuerdos entre los propietarios, por ejemplo, para cultivar determinada zona.
La división en una finca rústica en copropiedad.
Es bastante lógico pensar que una copropiedad de una finca rústica no siempre es una situación fácil de llevar. Por este motivo, la solicitud más frecuente en estas situaciones es la de dividir la finca rústica.
Aquí podemos acudir al Código Civil, donde en el artículo 400 establece que nadie tiene la obligación en una copropiedad de finca rústica a permanecer en ella. Por tanto, existe el pleno derecho de solicitar la división de esa finca y se debe ejecutar, respetando las reglas de segregación o división de fincas rústicas establecidas por la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias.
Entre las condiciones más importantes que se imponen para dividir una finca rústica, es necesario que la división resultante tenga al menos la misma superficie que la unidad mínima de cultivo que se exija en el municipio donde esté ubicada.
Excepciones a la división de una finca rústica en copropiedad
Como indicábamos antes, la copropiedad de una finca rústica puede parecer un concepto sencillo, pero su gestión y su posible división se enfrenta a múltiples situaciones, en las que no es tan fácil encontrar una resolución óptima.
De hecho, no siempre se aprueba la división de una finca rústica en copropiedad. Por ejemplo, cuando existe un pacto de conservación de la finca indivisa.
Se trata de un pacto firmado por los copropietarios por el que la finca debe mantenerse unida. Puede tener una vigencia de hasta 10 años e incluso prorrogarse otros 10 años, aunque siempre debe contar con la unanimidad de los copropietarios para que tenga validez. Durante este período, no se podrá dividir.
Existe también el concepto de indivisibilidad jurídica. Se aplica cuando en caso de dividir la finca rústica, esta quedara inservible para el uso al que está destinada, que el terreno resultante perdiese demasiado valor o que los gastos de mantenimiento se disparasen.
En esta situación no es posible dividir la finca en copropiedad, pero sí se puede adjudicar a uno de los copropietarios, siempre que compense económicamente a los demás. Como alternativa, también es posible vender la finca rústica a una tercera parte.
Entre las excepciones a la división de una finca rústica también debemos hacer referencia al artículo 1.056 del Código Civil. Establece que no se podrá realizar si el testador excluye tal división de la herencia, con el fin de conservar indivisa la explotación.
En estos casos normalmente se entrega la finca rústica y su explotación a un solo heredero y al resto se ofrece una compensación. No es una situación de copropiedad, pero sí que expone la imposibilidad de dividirla.
